השכרת דירות

השכרת דירות של יחידים למגורים והשקעה ברכישת נדל"ן עסקי.  

לא מעט אנשים השקיעו את כספם ברכישת דירה או דירות  למגורים לצורך השקעה ובמיוחד בעיר שלנו אילת זו השקעה פופולארית וכדאית במיוחד. התשואה באילת על השכרת דירות למגורים היא בין הגבוהות בארץ.

לטווח הארוך הנדל"ן תמיד שמר על ערכו ואף למעלה מכך. אפשר למכור את הנכס מתי שאתה רוצה ואפילו בפטור ממס בהתקיים מס' תנאים , למשוך את הרווחים מתי שאתה מחליט ובקצרה השליטה בידיים שלך.

כשמדובר ברכישה של דירת מגורים המושכרת למגורי אדם , המדינה מציעה שלושה מסלולי מיסוי. כל מסלול הוא אטרקטיבי ויש להתאים את בחירת המסלול בהתאם לגודל ההשקעה , הלוואה אם נלקחה , הוצ' תפעול וכיו"ב.

בחוזר ביטוח לאומי מס' 1368 נקבע כי הכנסות מדמי שכירות למגורים בישראל יהיו פטורות ממס בכל מקרה, וזאת בהתאם לחוות דעת משפטית שנתקבלה.

להלן שלושה מסלולים אותם אפרט בקצרה:

פטור ממס הכנסה וביטוח לאומי:

הכנסה מדירהאו מס' דירות עד לסכום  של 58,920  שקל  בשנת 2012 פטורה ממיסים. לא ניתן לקזז הוצאות.

את הדירה יחזיק/ו רק יחיד/ים ולא חברה בע"מ , יהיה חוזה חתום על שימוש למגורים של יחיד/ים בלבד וההשכרה תהיה לטווח ארוך ולא במתכונת של אכסניה שאז מדובר בהכנסה עסקית על כל המשתמע מכך.

חשוב לדעת שתקרת הפטור תקטן בסכום העודף מעל התקרה ויתרת ההכנסה תחויב במס השולי ולא פחות מ – 30%.

גם את יתרת ההכנסה שאינה פטורה ממס ניתן להפחית לפי החוק אך לא אפרט זאת במאמר זה.

דוגמא לסעיף – קיבלתי בשנה     70,000  שקל דמי שכירות.

תקרת הפטור                            58,920  שקל לפי התקנות.

הסכום העודף                           11,080   שקל.

תקרת פטור חדשה                    47,840   שקל.

הכנסה חייבת לפי המס השולי   22,160   שקל.

יש פטור מלהגיש דו"ח שנתי למס הכנסה רק במקרה שכל ההכנסה פטורה ממס.

תשלום מס בשיעור של 10% ופטור מדמי ביטוח לאומי:

אין הגבלה לתקרת ההכנסה וצריך לשלם מס בשיעור של 10% על כל ההכנסה עד לסוף חודש ינואר של כל שנה עבור השנה שחלפה. עד שנת 2007 הייתה דרישה לתשלום מקדמות תוך 30 יום ממועד קבלת ההכנסה. מי שבחר במסלול זה צריך לשלם עד סוף ינואר 2013 את המגיע למס הכנסה עבור 2012. במידה ולא התקיים תנאי זה יישארו בידיו שתי האלטרנטיבות האחרות זו שפורטה לעיל וזו שתפורט בהמשך.

לא ניתן לקזז הוצאות בכלל כגון – ריבית על הלוואה , החזקה , מיסי עירייה , פחת וכיו"ב.

השכרת הדירה יכולה להיות גם מול חברה בע"מ השוכרת את הדירה למגורי עובדים להבדיל מהשימוש במסלול הפטור שאוסר זאת. הדירה צריכה להיות בישראל ולא בחו"ל.

כמובן להוכיח חוזה בכתב בין השוכר למשכיר , השכרה לטווח ארוך ושלא תהיה לפעילות ההשכרה אופי של אכסניה , אזי מדובר בהכנסה עסקית על כל המשתמע מכך.

יש חובה להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה רק אם סך ההכנסה עולה על  326,000 שקל  (בשנת המס 2012)

מסלול רגיל חייב (הכנסות פחות הוצאות) ופטור מדמי ביטוח לאומי:

אטרקטיבי להשקעה גדולה הכוללת רכישה יקרה , שיפוץ מסיבי , לקיחת משכנתא גדולה הווה אומר הוצ' ריבית גדולות ועלות החזקה שוטפת יקרה.

ישולם מס שולי על הרווח , כלומר ההכנסה בניכוי כל ההוצאות שיצאו בייצור ההכנסה כולל 100%  מהוצאות המימון בגין המשכנתא או הלוואה אחרת אם נלקחה.   

ההוצאות שיותרו הן – החזקת מבנה , חשמל , ארנונה , ועד בית , פחת , ריבית והפרשי הצמדה , הנה"ח , משפטיות , פרסום , פחת על המבנה וכל הוצאה אחרת שיצאה בייצור ההכנסה.

יש חובה להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה.

לסיום מס' הדגשים על רכישת נכס נדל"ן עסקי:

החל מינואר 2008 כל הוצאות המימון מוכרות למס במלואן בגין רכישת נכס נדל"ן לדוגמא , משרד , חנות , דירה שהוסבה למשרד , בניין וכיו"ב , גם אם הנכס מוחזק על ידי יחיד ולא חברה וגם אם הוא לא מנהל הנה"ח כפולה.

עלות הנכס בניכוי שליש קרקע מופחתת לצרכי מס על פני תקופה של 25 שנה.

אם אתם שוכרים נכס ומשלמים דמי שכירות גבוהים וחושבים שתעסקו כעצמאיים לטווח הארוך ויש בידכם האפשרות לממן מקדמה לרכישת נכס מקרקעין ולקחת את היתרה בהלוואה , עשו זאת.

כמובן לפני רכישה צריך לבדוק לעומק ולהתייעץ עם בעל מקצוע , הכתבה אינה ממצה ודיני המס מורכבים ומפותלים.